בתקופה האחרונה פורסמה הכרזה חדשה על כ־1,152 דונם מאדמות הכפרים סינג’יל, לובאן א־שרקייה וקריות כ”רכוש ממשלתי” – או במונח המוכר יותר, “אדמות מדינה”. מדובר בהכרזה מס’ HC/04/26.
מעבר למשמעות הציבורית של ההחלטה, עבור בעלי זכויות בקרקע מדובר בראש ובראשונה בהליך משפטי המחייב פעולה מהירה. הכרזה על קרקע כאדמת מדינה אינה בהכרח סוף פסוק, וניתן לתקוף אותה במסגרת הליך ערר.
מהי למעשה הכרזה על “אדמות מדינה”?
הכרזה על אדמות מדינה אינה הפקעה במובנה הרגיל. המדינה אינה טוענת בהכרח כי היא נוטלת קרקע פרטית מבעליה ומעבירה אותה לבעלותה.
הטענה המשפטית היא אחרת: לשיטת הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש, לאחר בחינת מעמד הקרקע והדין החל עליה, מדובר בקרקע שהיא מלכתחילה רכוש ממשלתי.
המנגנון המשפטי מבוסס על הצו בדבר רכוש ממשלתי (יהודה והשומרון) (מס’ 59), תשכ”ז–1967, אשר מכוחו פועל הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש בגדה המערבית.
לסיווג זה השלכות משמעותיות. לאחר שקרקע מוכרת כרכוש ממשלתי, היא עוברת לניהול הממונה ויכולה לשמש, בין היתר, להליכי תכנון והקצאה.
ההכרזה אינה שוללת את זכותו של בעל הקרקע להתנגד
חשוב להבחין בין עצם פרסום ההכרזה לבין הכרעה סופית בשאלת הזכויות בקרקע.
מי שטוען כי הקרקע היא בבעלותו, או כי קיימות לו זכויות בה, רשאי לתקוף את ההכרזה ולהציג את הראיות שעליהן הוא מבסס את זכויותיו.
בהליכי הכרזה מסוג זה קיימת תקופה מוגבלת להגשת ערר, ולכן אין להמתין עד שיחלו עבודות בקרקע, עד לקידום תוכנית או עד להקצאת השטח. את שאלת ההתנגדות להכרזה עצמה יש לבחון כבר בשלב זה, ובמקרה הצורך גם לבדוק אפשרות לבקש הארכת מועד.
כיצד ניתן להוכיח זכויות בקרקע?
במקרים רבים בגדה המערבית אין לבעל הקרקע נסח רישום מודרני שבו רשומה בעלותו באופן מלא. הדבר אינו אומר שאין לו זכויות.
בדיקת הזכויות עשויה לכלול, בהתאם למקרה:
* קושאן עות’מאני או רישומי טאבו היסטוריים;
* רישומי מאליה ומס רכוש;
* הסכמי מכר, חלוקה ומתנה;
* צווי ירושה ומסמכים המלמדים על שרשרת הזכויות;
* מפות היסטוריות ומפות מדידה;
* תצלומי אוויר מתקופות שונות;
* ראיות בדבר חזקה ועיבוד;
* עצי זית, נטיעות, טרסות, גדרות ומבנים חקלאיים;
* עדויות של בעלי הקרקע, חקלאים ותושבי המקום.
אולם חשוב להבחין בין סוגי הראיות. קושאן או רישום טאבו היסטורי אינם שקולים לרישומי מס, וגם המשמעות המשפטית של עיבוד הקרקע משתנה בהתאם למסלול שעליו מבוססת טענת הבעלות.
ומה אם הקרקע אינה מעובדת כיום?
העובדה שהקרקע אינה מעובדת כיום אינה מובילה כשלעצמה למסקנה שמדובר באדמת מדינה. יש להבחין בין כמה מסלולים שונים להוכחת הזכויות בקרקע.
כאשר קיים קושאן עות’מאני או רישום טאבו היסטורי תקף, נקודת המוצא שונה. במקרה כזה, הטענה לבעלות אינה נשענת רק על עיבוד הקרקע, אלא על זכות רשומה. לכן גם קרקע שהיא כיום בור, סלעית או שאינה מעובדת יכולה להיות קרקע פרטית, אם ניתן להוכיח שהקושאן מתייחס אליה ולזהות באופן משכנע את גבולותיו בשטח.
במקרים כאלה, השאלה המרכזית אינה בהכרח אם הקרקע עובדה בשנים האחרונות, אלא האם ניתן לקשור בין הרישום ההיסטורי לבין הקרקע שנכללה בהכרזה. לצורך כך עשויים להידרש קושאן, רישומי טאבו ישנים, מפות היסטוריות, מסמכי גבולות, מדידה מקצועית וראיות נוספות המאפשרות לזהות את החלקה.
לעומת זאת, כאשר אין זכות רשומה ומבקשים לבסס זכויות מכוח החזקה והעיבוד, שאלת העיבוד הופכת למרכזית. בהקשר זה נבחנות, בין היתר, הוראות סעיף 78 לחוק הקרקעות העות’מאני והפסיקה הנוגעת לרכישת זכויות מכוח החזקה ועיבוד ממושכים.
במסגרת זו, ועדת העררים דורשת בדרך כלל להוכיח עיבוד של לפחות 50% משטח החלקה לצורך הכרה בעיבוד המקנה זכויות.
חשיבות הזיהוי המדויק של הקרקע
אחת הבעיות המעשיות הנפוצות ביותר היא שבעל הקרקע יודע כי למשפחתו אדמות באזור, אך אינו יודע אם הקרקע שלו נכללת בתוך הקו שסומן במפת ההכרזה.
זוהי נקודת הבדיקה הראשונה.
יש להשוות בין מפת ההכרזה לבין מסמכי הבעלות, המפות הפיסקליות, מסמכי המאליה, הקושאנים ונתוני המדידה. כאשר מדובר במסמכים ישנים, לעיתים נדרשת עבודת מדידה וזיהוי מקצועית כדי לקשור בין התיאור המופיע במסמך לבין השטח שנכלל בהכרזה.
לכן אין להסתפק בבדיקה לפי שם הכפר בלבד.
קושאן ישן עשוי להיות בעל חשיבות מכרעת
בעלי קרקע רבים מניחים בטעות כי אם הקרקע אינה מעובדת עוד, או אם מדובר בשטח סלעי או בשטח בור, אין אפשרות להגן על הזכויות בו.
הנחה זו אינה נכונה.
כאשר קיים קושאן עות’מאני או רישום טאבו היסטורי, ייתכן שהמסמך עצמו מהווה בסיס משמעותי להוכחת הבעלות. במקרים כאלה עיקר הקושי עשוי להיות דווקא בזיהוי: להוכיח כי השטח המתואר בקושאן הוא אותו שטח שנכלל בהכרזה.
משום כך, גם קושאן בן עשרות רבות של שנים, שאינו כולל בהכרח קואורדינטות מודרניות, עשוי להיות מסמך מרכזי בהליך ההתנגדות.
ניתן לתקוף את ההכרזה
הליך הערר אינו הליך פורמלי בלבד.
ועדת העררים מוסמכת לבחון את התשתית העובדתית והמשפטית שעמדה בבסיס ההכרזה, את טענות בעלי הזכויות ואת הראיות שהציגו. במקרים מתאימים ניתן להביא לשינוי ההכרזה ואף לביטולה ביחס לשטח מסוים.
לכן יש משמעות רבה לאופן שבו מוגש הערר: לזיהוי המדויק של השטח, להצגת שרשרת הזכויות, למסמכים ההיסטוריים ולראיות הנוגעות לעיבוד ולחזקה.
מה צריכים בעלי קרקע בסינג’יל, לובאן א־שרקייה וקריות לעשות עכשיו?
מי שמחזיק בזכויות, או טוען לזכויות, באדמות באזור ההכרזה צריך לפעול ללא דיחוי.
ראשית, יש לברר האם הקרקע נמצאת בתוך גבולות ההכרזה HC/04/26. לאחר מכן יש לאסוף את מלוא מסמכי הזכויות והירושה הקיימים במשפחה, ובפרט קושאנים, מסמכי טאבו, רישומי מאליה, הסכמים וצווי ירושה.
במידת הצורך יש לבצע זיהוי של הקרקע באמצעות מודד, להשוות בין המסמכים ההיסטוריים לבין מפת ההכרזה ולבחון תצלומי אוויר וראיות נוספות.
כאשר אין רישום קנייני, יש לבחון גם את הראיות הנוגעות לחזקה ולעיבוד ואת האפשרות לבסס זכויות מכוח הדין החל.
במקביל יש לבחון את נוסח ההכרזה עצמה ואת המפה שצורפה לה, ולבדוק בקפידה את המועד להגשת הערר. ככל שהמועד חלף או עומד לחלוף, יש לבחון באופן מיידי גם את האפשרות לבקש הארכת מועד.
השאלה הראשונה שכל בעל קרקע צריך לשאול
הדיון בהכרזה על אדמות מדינה עשוי להיות מורכב מבחינה משפטית והיסטורית, אך מבחינת בעל הקרקע נקודת המוצא פשוטה:
האם הקרקע שלי נמצאת בתוך תחום ההכרזה, ואם כן – באילו מסמכים וראיות ניתן להוכיח את הזכויות בה?
אם קיים קושאן או רישום טאבו היסטורי, יש לבדוק אותו גם כאשר הקרקע אינה מעובדת כיום. אם אין רישום כזה, יש לבחון את מסלול החזקה והעיבוד ואת יתר הראיות האפשריות.
בשל מגבלת הזמן הקיימת בהליכי ערר על הכרזות מסוג זה, זו בדיקה שראוי לבצע מיד.
המאמר נועד למסירת מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה מחייב בדיקה פרטנית של ההכרזה, מפת ההכרזה, מסמכי הזכויות, מצב הרישום והראיות הנוגעות לקרקע.
